天津樓市走勢預判，留給剛需的窗口期還有多久?
一邊是落戶新政後房價急升，一邊是政府聲稱穩房價穩人心，天津房價未來走勢如何，留給剛需的入手時間還有多久?
尤其對很多戶口辦理還在路上的剛需們，眼睜睜地看著天津房價不斷上漲，想立刻買入又沒有資格，等有瞭資格後又怕房價已上天，內心的煎熬可想而知。
目前對於天津樓市的後市，分為兩種觀點，一種認為隨著入戶人口越來越多，天津房價會越來越貴，學區房更能得到有力支撐；另一種認為上漲一段時間後，天津自身的經濟發展和內在競爭力跟不上，後期會橫盤甚至下跌。
天津後市究竟如何，米宅北京在翔實的數據基礎上進行深入分析。
1
需求方面——人才新政與棚改的雙重需求疊加
新政在未來兩三年究竟對天津房地產市場有多大的影響？
根據相關數據，人才新政頒佈一周內已經辦理落戶7000多人，截止5月底，後臺預審通過26萬人。
需要調檔的人數占總申請人數的比例大概是80%，而需要調檔的群體都是在津“無房無工作”的情況，按照民間說法，集體戶口兩年內不買房會打回原藉，因此天津新入藉人口在最近兩三年會帶來巨大的購房需求。
我們采取保守估計，即一年內成功落戶30萬人的話（新政之前17年新增戶籍人口5.6萬，16年17.5萬，30萬真的很保守瞭）。這30萬人中的80%，也就是24萬人兩年內要完成買房任務，平均每人購房30平米，那麼這24萬人的購房需求就是720萬平米。
720萬平米的需求究竟有多大呢?
2017年天津市新建商品房成交面積是1280萬平方米，720萬平米的需求能占到17年全年新房供應量的56%。
如果還不能直觀的感覺到天津人才新政帶來的購買力度的話，那麼我們來和更早實行人才引進政策的新一線城市南京、武漢作一下對比。
南京2017年新增戶籍人口17.9萬，而過去十年平均新增戶籍人口僅5萬，17年戶籍人口同比增長率為2.7%。
武漢17年新增戶籍人口19.8萬人，過去十年均值僅為1.5萬，戶籍人口同比增長率2.3%。
而天津落戶的熱度遠高於南京武漢，如果18年戶籍人口同比增長達到3.5%的話，新增戶籍人口就會達到37萬人。
實施落戶新政後，南京、武漢、成都等新一線城市的房價經歷瞭大幅上漲，而天津此前房價一直在陰跌，面對未來如此巨大的需求，天津房價有很大的上漲壓力。
新增人口的購房需求已經很旺盛，但天津的新增購買資金不僅來自剛需們。天津從2017年起實施市區棚戶區改造“三年清零”行動計劃， 17年已經完成瞭40萬平米的拆遷改造計劃，18年和19年還將繼續推進每年大約40-50萬平米的改造計劃。
棚改的貨幣化安置方案一直被詬病為三四線城市房價上漲的元兇之一，“三年清零”計劃給天津房地產市場帶來的這支重要的購買力量也不容小覷。
2
供給方面
在中央嚴控地產的高壓之下，天津政府表態堅決貫徹“房住不炒”的方針，然後給出瞭未來幾年的住房供地計劃。
然而，在2017年7月給出的供地計劃中，並沒有增長住宅土地供應的實錘。2017年至2019年住宅用地計劃供應2579公頃，2017年至2021年住宅用地計劃供應4108公頃。相比之下，2009年至2014年，每年的住宅土地供應都在1000公頃以上。
巨大的潛在需求加有限的土地供應，天津房價難道要暴漲瞭？大傢先別急，其實相比北京，天津是有兩個平抑房價上漲的機制的。
一，周邊地區的競爭性。
北京作為國傢的政治中心，有眾多的資源是獨一無二的，是其它城市無法復制和競爭的。
但是天津，放在整個京津冀城市圈的大背景來看，天津隻是承接北京外溢資源的選擇之一。
拼距離，天津比不過燕郊、北三縣，論政策扶植，濱海新區也讓位於雄安新區。
天津的競爭優勢主要在於良好的公共服務和宜居性，更主要的是全國領先的教育資源（985高校錄取率全國第一）。
但如果天津房價上漲過快，自身優勢就會削弱，本來要流入到天津的企業和人口就會考慮環京其它區域。
即使天津不供地，環京也有的是地，天津想要像北京一樣限制供地未必有效。更何況天津債務壓頂，賣地的壓力很大，動力很強。
因此，天津和環京的競爭格局決定，天津房價可能會上漲，但不支持暴漲，如果漲幅過大，則警惕回調。
二，多核心的佈局。
北京的情況是，大傢的工作主要集中在五環內多個商務區，居住地點則相對分散，從市區一直擴散到整個環京。鑒於通勤的成本和便利，北京五環內的房價一直居高不下。
而天津的情況是，新增的工作崗位很多分佈遠郊區縣的功能區裡。比如，天津港保稅區以進出口貿易和融資租賃聞名，東麗區則聚集著一些航空航天和零部件制造企業。
當然，其中最成熟的當屬泰達開發區，很長時間裡泰達開發區的平均收入水平都高於天津市區，目前的房價大概在2.5萬至4萬間。
多核心的佈局有平抑中心城區房價的功效。盡管被打上“遠郊區縣”的標簽，但很多地方其實交通便利，配套齊全。
比如在武清、寶坻、濱海新區（於傢堡站、濱海站、濱海北站）共分佈著五個高鐵站，其中武清站和於傢堡站目前已經有密集的通往北京的車次。
鑒於新流入人口更青睞於交通便利且房屋總價更低的樓盤，這些地區的低價樓盤很可能會比市內六區樓盤賣的更快。
3
天津的可持續競爭力和風險
天津目前的房價貴麼，或者說，當前的房價有泡沫麼？
答案是，天津房地產整體上基本沒有泡沫，目前價位在合理區間。
為什麼敢這麼說?因為天津房價高的地方，主要集中在市內六區。
市內六區雖然有六個區，但面積很小，大概相當於北京的東西城加崇文宣武。而出瞭市內六區，兩萬以下的房子大量存在。而且在兩萬左右及以下的不少區域，租金回報率還相當不錯，這個價位和其它新一線城市相比是很有吸引力的，並且是有實際的入住人口支撐的。
很多人擔憂天津GDP縮水後的經濟不振，但在筆者看來，這種GDP數據更像是政府的遊戲，前任領導粉飾業績，等到下一任領導上臺不想接著圓這個謊瞭，就把泡沫戳破。
數據上的下滑，隻能說明前幾年濱海新區趕超浦東對標曼哈頓的口號太大瞭，數據太虛瞭，不能代表天津的經濟真的有瞭斷涯似的下跌。
事實上，幾年前大搞開發的作法，雖然造成瞭天津現在嚴重的債務問題，但是也造就瞭天津商業地產長期租金很低的事實，從長期來看，綜合上較低的商業運營成本，無疑會吸引更多更有活力的民營企業入駐。
我們重申，天津最大的競爭力在於良好的公共服務。
北京的人口管控越來越嚴，最近又發佈瞭限制外地牌照車進京的政策，在這種趨勢下會有越來越多的北漂選擇落戶天津。
天津會以優質的教育資源，可承受的房價，便捷的交通，與環京其它地區相比較開放和公平的競爭環境等綜合條件不斷引入人口。
從世界上其他國傢城市發展的趨勢來看，消費型城市崛起，先有產業再吸引人口的傳統觀念也受到挑戰。
所謂消費型城市，是指有些地區由於有著良好的配套設施而吸引人口生活和消費，形成人口集聚。
而企業為更好的招聘和留下員工，也會考慮把企業遷入到這些宜居的地區。
眼下中國的人口紅利結束，老齡化提上日程，企業招聘工作和選址也必將更多的考慮人們更喜歡在哪裡生活。
其實在濱海新區這片實驗田，就有活生生的例子。
響螺灣中心商務區和中心生態城幾乎是同時開建的，但十年過去瞭，盡管商務區更具地理位置的優勢（離老城區更近，於傢堡高鐵早已通車），但生態城在很多方面的發展反而都優於響螺灣商務區。
響螺灣中心商務區是按照政府建造傳統CBD的思路來的，大量建設密集高樓大廈，希望通過招商引資帶動區域發展，住宅用地隻是商業用地的補充。
而北部的中新生態城則是按照新加坡城市花園的理念建設的，住宅用地優先發展，高標準進行配套建設，在生態城還沒有自身產業的時候，就吸引瞭人們前來置業和居住。
十年之後，中心商務區的債務壓力很大，而生態城的人口規模逐步擴大，也吸引瞭一些高科技和文化產業公司入駐。
所以，從消費型城市發展的趨勢上來看，基於天津在京津冀城市群中的突出公共服務優勢，我們認為天津這座城市是有可持續發展的潛力的。
最後，我們將提示投資風險。從天津本身來看，當前價格泡沫很小，風險不大，但天津地產的風險其實在外部，在於整個中國的金融環境和地產政策。
最後總結一下我們的核心觀點和投資操作建議：
新政導致新入籍人口的購買需求急速擴大，天津房產價格面臨持續的上漲壓力。但出於地區間的競爭性格局，以及天津自身的商務區多點分散佈局，我們認為天津的上漲會有限度，如果漲幅過高，則很可能面臨房價回調和政策調控的雙重風險。
米宅北京介紹：
負責調研分析北京、環京、天津等地的房地產市場，透析價值，發現窪地。...
一邊是落戶新政後房價急升，一邊是政府聲稱穩房價穩人心，天津房價未來走勢如何，留給剛需的入手時間還有多久?
尤其對很多戶口辦理還在路上的剛需們，眼睜睜地看著天津房價不斷上漲，想立刻買入又沒有資格，等有瞭資格後又怕房價已上天，內心的煎熬可想而知。
目前對於天津樓市的後市，分為兩種觀點，一種認為隨著入戶人口越來越多，天津房價會越來越貴，學區房更能得到有力支撐；另一種認為上漲一段時間後，天津自身的經濟發展和內在競爭力跟不上，後期會橫盤甚至下跌。
天津後市究竟如何，米宅北京在翔實的數據基礎上進行深入分析。
1
需求方面——人才新政與棚改的雙重需求疊加
新政在未來兩三年究竟對天津房地產市場有多大的影響？
根據相關數據，人才新政頒佈一周內已經辦理落戶7000多人，截止5月底，後臺預審通過26萬人。
需要調檔的人數占總申請人數的比例大概是80%，而需要調檔的群體都是在津“無房無工作”的情況，按照民間說法，集體戶口兩年內不買房會打回原藉，因此天津新入藉人口在最近兩三年會帶來巨大的購房需求。
我們采取保守估計，即一年內成功落戶30萬人的話（新政之前17年新增戶籍人口5.6萬，16年17.5萬，30萬真的很保守瞭）。這30萬人中的80%，也就是24萬人兩年內要完成買房任務，平均每人購房30平米，那麼這24萬人的購房需求就是720萬平米。
720萬平米的需求究竟有多大呢?
2017年天津市新建商品房成交面積是1280萬平方米，720萬平米的需求能占到17年全年新房供應量的56%。
如果還不能直觀的感覺到天津人才新政帶來的購買力度的話，那麼我們來和更早實行人才引進政策的新一線城市南京、武漢作一下對比。
南京2017年新增戶籍人口17.9萬，而過去十年平均新增戶籍人口僅5萬，17年戶籍人口同比增長率為2.7%。
武漢17年新增戶籍人口19.8萬人，過去十年均值僅為1.5萬，戶籍人口同比增長率2.3%。
而天津落戶的熱度遠高於南京武漢，如果18年戶籍人口同比增長達到3.5%的話，新增戶籍人口就會達到37萬人。
實施落戶新政後，南京、武漢、成都等新一線城市的房價經歷瞭大幅上漲，而天津此前房價一直在陰跌，面對未來如此巨大的需求，天津房價有很大的上漲壓力。
新增人口的購房需求已經很旺盛，但天津的新增購買資金不僅來自剛需們。天津從2017年起實施市區棚戶區改造“三年清零”行動計劃， 17年已經完成瞭40萬平米的拆遷改造計劃，18年和19年還將繼續推進每年大約40-50萬平米的改造計劃。
棚改的貨幣化安置方案一直被詬病為三四線城市房價上漲的元兇之一，“三年清零”計劃給天津房地產市場帶來的這支重要的購買力量也不容小覷。
2
供給方面
在中央嚴控地產的高壓之下，天津政府表態堅決貫徹“房住不炒”的方針，然後給出瞭未來幾年的住房供地計劃。
然而，在2017年7月給出的供地計劃中，並沒有增長住宅土地供應的實錘。2017年至2019年住宅用地計劃供應2579公頃，2017年至2021年住宅用地計劃供應4108公頃。相比之下，2009年至2014年，每年的住宅土地供應都在1000公頃以上。
巨大的潛在需求加有限的土地供應，天津房價難道要暴漲瞭？大傢先別急，其實相比北京，天津是有兩個平抑房價上漲的機制的。
一，周邊地區的競爭性。
北京作為國傢的政治中心，有眾多的資源是獨一無二的，是其它城市無法復制和競爭的。
但是天津，放在整個京津冀城市圈的大背景來看，天津隻是承接北京外溢資源的選擇之一。
拼距離，天津比不過燕郊、北三縣，論政策扶植，濱海新區也讓位於雄安新區。
天津的競爭優勢主要在於良好的公共服務和宜居性，更主要的是全國領先的教育資源（985高校錄取率全國第一）。
但如果天津房價上漲過快，自身優勢就會削弱，本來要流入到天津的企業和人口就會考慮環京其它區域。
即使天津不供地，環京也有的是地，天津想要像北京一樣限制供地未必有效。更何況天津債務壓頂，賣地的壓力很大，動力很強。
因此，天津和環京的競爭格局決定，天津房價可能會上漲，但不支持暴漲，如果漲幅過大，則警惕回調。
二，多核心的佈局。
北京的情況是，大傢的工作主要集中在五環內多個商務區，居住地點則相對分散，從市區一直擴散到整個環京。鑒於通勤的成本和便利，北京五環內的房價一直居高不下。
而天津的情況是，新增的工作崗位很多分佈遠郊區縣的功能區裡。比如，天津港保稅區以進出口貿易和融資租賃聞名，東麗區則聚集著一些航空航天和零部件制造企業。
當然，其中最成熟的當屬泰達開發區，很長時間裡泰達開發區的平均收入水平都高於天津市區，目前的房價大概在2.5萬至4萬間。
多核心的佈局有平抑中心城區房價的功效。盡管被打上“遠郊區縣”的標簽，但很多地方其實交通便利，配套齊全。
比如在武清、寶坻、濱海新區（於傢堡站、濱海站、濱海北站）共分佈著五個高鐵站，其中武清站和於傢堡站目前已經有密集的通往北京的車次。
鑒於新流入人口更青睞於交通便利且房屋總價更低的樓盤，這些地區的低價樓盤很可能會比市內六區樓盤賣的更快。
3
天津的可持續競爭力和風險
天津目前的房價貴麼，或者說，當前的房價有泡沫麼？
答案是，天津房地產整體上基本沒有泡沫，目前價位在合理區間。
為什麼敢這麼說?因為天津房價高的地方，主要集中在市內六區。
市內六區雖然有六個區，但面積很小，大概相當於北京的東西城加崇文宣武。而出瞭市內六區，兩萬以下的房子大量存在。而且在兩萬左右及以下的不少區域，租金回報率還相當不錯，這個價位和其它新一線城市相比是很有吸引力的，並且是有實際的入住人口支撐的。
很多人擔憂天津GDP縮水後的經濟不振，但在筆者看來，這種GDP數據更像是政府的遊戲，前任領導粉飾業績，等到下一任領導上臺不想接著圓這個謊瞭，就把泡沫戳破。
數據上的下滑，隻能說明前幾年濱海新區趕超浦東對標曼哈頓的口號太大瞭，數據太虛瞭，不能代表天津的經濟真的有瞭斷涯似的下跌。
事實上，幾年前大搞開發的作法，雖然造成瞭天津現在嚴重的債務問題，但是也造就瞭天津商業地產長期租金很低的事實，從長期來看，綜合上較低的商業運營成本，無疑會吸引更多更有活力的民營企業入駐。
我們重申，天津最大的競爭力在於良好的公共服務。
北京的人口管控越來越嚴，最近又發佈瞭限制外地牌照車進京的政策，在這種趨勢下會有越來越多的北漂選擇落戶天津。
天津會以優質的教育資源，可承受的房價，便捷的交通，與環京其它地區相比較開放和公平的競爭環境等綜合條件不斷引入人口。
從世界上其他國傢城市發展的趨勢來看，消費型城市崛起，先有產業再吸引人口的傳統觀念也受到挑戰。
所謂消費型城市，是指有些地區由於有著良好的配套設施而吸引人口生活和消費，形成人口集聚。
而企業為更好的招聘和留下員工，也會考慮把企業遷入到這些宜居的地區。
眼下中國的人口紅利結束，老齡化提上日程，企業招聘工作和選址也必將更多的考慮人們更喜歡在哪裡生活。
其實在濱海新區這片實驗田，就有活生生的例子。
響螺灣中心商務區和中心生態城幾乎是同時開建的，但十年過去瞭，盡管商務區更具地理位置的優勢（離老城區更近，於傢堡高鐵早已通車），但生態城在很多方面的發展反而都優於響螺灣商務區。
響螺灣中心商務區是按照政府建造傳統CBD的思路來的，大量建設密集高樓大廈，希望通過招商引資帶動區域發展，住宅用地隻是商業用地的補充。
而北部的中新生態城則是按照新加坡城市花園的理念建設的，住宅用地優先發展，高標準進行配套建設，在生態城還沒有自身產業的時候，就吸引瞭人們前來置業和居住。
十年之後，中心商務區的債務壓力很大，而生態城的人口規模逐步擴大，也吸引瞭一些高科技和文化產業公司入駐。
所以，從消費型城市發展的趨勢上來看，基於天津在京津冀城市群中的突出公共服務優勢，我們認為天津這座城市是有可持續發展的潛力的。
最後，我們將提示投資風險。從天津本身來看，當前價格泡沫很小，風險不大，但天津地產的風險其實在外部，在於整個中國的金融環境和地產政策。
最後總結一下我們的核心觀點和投資操作建議：
新政導致新入籍人口的購買需求急速擴大，天津房產價格面臨持續的上漲壓力。但出於地區間的競爭性格局，以及天津自身的商務區多點分散佈局，我們認為天津的上漲會有限度，如果漲幅過高，則很可能面臨房價回調和政策調控的雙重風險。
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